20 Σεπτεμβρίου 2020

Breaking News

Πως η υποτίμηση της Κρίσεως, ‘εξαερώνει’ εκατομμύρια στο τομέα Ανάπτυξης Ακινήτων

Πως η υποτίμηση της Κρίσεως, ‘εξαερώνει’ εκατομμύρια στο τομέα Ανάπτυξης Ακινήτων

Όλοι μας είχαμε μεγαλώσει με το μάντρα «τα ακίνητα ποτέ δεν χάνουν» (ως επένδυση) και βέβαια προς της εκδήλωσης της κρίσεως, το παραπάνω ήταν αληθές. Τα ακίνητα ήταν η κατηγορία επένδυσης και ανάπτυξης επιχειρηματικότητας, που έδιδε κέρδη και μάλλον εύκολα. Είχε δε, εξελιχθεί σε φούσκα που κάποια στιγμή θα υποχρεώνονταν σε ομαλή ή και ανώμαλη προσγείωση, ακόμα και χωρίς την γενικότερη κρίση που ακολούθησε.

Βέβαια, από τα χρόνια ακριβώς πριν την εκδήλωση της κρίσεως ή και κατά την έναρξη της κρίσης, που πολύς κόσμος πίστευε ότι η κρίση θα είναι βραχυπρόθεσμη, διαρκώντας δυο με τρία χρόνια και μετά θα επιστρέφαμε στην ανάπτυξη και σε κανονικούς ρυθμούς, συνέβαλαν στο να εξακολουθήσουν να αναπτύσσονται projects ακινήτων και μάλιστα, ορισμένα, ιδιαιτέρως υψηλού προϋπολογισμού· σε αυτά θα απευθυνθούμε στο παρόν άρθρο μας.

Τα μεγάλα projects ακινήτων που μαραζώνουν
Το One Athens στο κέλυφος του διατηρητέου Κτιρίου Δοξιάδη, στις παρυφές του Λυκαβηττού, το Oyster Smartflats στον Νέο Κόσμο, πίσω από τα επιβλητικά κτίρια της Εθνικής Ασφαλιστικής και τη Στέγης Γραμμάτων και Τεχνών, και το Ekali Green στα όρια Εκάλης και Διονύσου.

Και τα τρία οικιστικά projects φέρουν σημαντικές αρχιτεκτονικές υπογραφές: το πρώτο από τον Νικόλα Τραβασάρο της Diverciry, το συγκρότημα στην οδό Ευρυδάμαντος από το γραφείο της έμπειρης ISV (Iωάννου, Σωτηρόπουλος, Βαν Γκίλντερ) και το τρίτο από τον Μιχάλη Φωτιάδη, τον συνεργάτη του Μπερνάρ Τσουμί στο Μουσείο της Ακρόπολης.

Τα τρία συγκροτήματα και ιδίως τα δύο εντός της πόλεως των Αθηνών, υπακούουν στη λογική της προσφοράς υπερπολυτελών διαμερισμάτων για όσους θέλουν να έχουν έναν τόπο διαμονής εντός της πόλης και όχι περιφερειακά. Βεβαίως δεν είναι απλά πολυτελή διαμερίσματα, αλλά όπως συνηθίζεται σε μεγάλες μητροπόλεις στο εξωτερικό (π.χ. Νέα Υόρκη, Λονδίνο) πρόκειται για κτίρια που εκτός των διαμερισμάτων προσφέρουν στους ενοίκους αυτών και πρόσθετες υπηρεσίες, που συνάδουν με ένα πολυτελές ξενοδοχείο.

Έχουν λοιπόν στους κοινόχρηστους χώρους, πισίνα, αίθουσα διασκέψεων, playroom, αποθηκευτικούς χώρους. Διαθέτουν υπηρεσίες concierge, που σημαίνει ότι διαθέτουν στο ισόγειο στην είσοδο – έξοδο, χώρο όπως η ρεσεψιόν ενός μεγάλου ξενοδοχείου, όπου ο εκάστοτε ‘θυρωρός’ σε καλημερίζει, ελέγχει όσους θέλουν να σας επισκεφθούν και που είναι υπεύθυνος και για την παροχή άλλων υπηρεσιών στους ενοίκους, όπως π.χ. για να σας κλείσει θέση στο θέατρο ή σε μια εκδήλωση ή να σας κάνει κράτηση σε εστιατόριο ή να σας βγάλει εισιτήριο για ακτοπλοία ή αεροπορικό ή να καλέσει κάποιον για baby-sitting ή για personal training, ή να καλέσει έναν φυσικοθεραπευτή, ή να καλέσει κάποιον για τον καθαρισμό της κατοικίας ή και για να πάρει άπλυτα ή ασιδέρωτα ρούχα για πλύσιμο/σιδέρωμα ή και να φροντίσει για αγορά τροφίμων, έως και για διοργάνωση εκδηλώσεων!

Ας δούμε όμως ένα – ένα τα εν λόγω οικιστικά projects:

One athens
• Το ONE ATHENS στις παρυφές του λόφου Λυκαβηττού, ένα project ύψους €70 εκατ. και σε μια έκταση 1.700 τ.μ., αποτελείται από τέσσερα πολυόροφα κτίρια, που φθάνουν σε ύψος έως τους 8 ορόφους. Στο ισόγειο λειτουργεί reception με υπηρεσίες concierge και security guard, το ισόγειο διαθέτει playroom, ιδιωτικούς χώρους χαλάρωσης, ένα πλήρως εξοπλισμένο meeting room για έως 12 άτομα, ένα κέντρο wellness που περιέχει μια 4×13 μέτρα πισίνα, σάουνα, χαμάμ δύο δωμάτια περιποίησης με προσωπικούς γυμναστές και μασαζέρ κατά παραγγελία. Στο υπόγειο υπάρχει parking και αποθηκευτικοί χώροι.
Το ONE ATHENS διαθέτει 26 πολυτελή διαμερίσματα που είναι από περίπου 100 τ.μ. έως 700 τ.μ., κάποια εκ των οπίων διαθέτουν μικρή πισίνα ή spa.

oyster1
• Το Oyster Smartflats, στο Νέο Κόσμο, διαθέτει 28 διαμερίσματα και 3 penthouses σε οκταώροφο κτίριο. Κάποια εκ των διαμερισμάτων, διαθέτουν μικρή πισίνα. Οι κοινόχρηστοι χώροι εκτός της reception με concierge και security guard, διαθέτει πισίνα, γυμναστήριο, meeting room. Στα υπόγεια υπάρχουν parking και αποθήκες. Το project των Oyster Smartflats κόστισε περί των €12 εκατ..
oyster2 inside
oyster2

• Στο συγκρότημα Ekali Green, βρίσκουμε δυο συγκροτήματα κατοικιών σε μια έκταση 5.300 τ.μ.. Διαθέτει δε, 27 διαμερίσματα, που ποικίλουν σε μέγεθος, από 80 έως 150 τ.μ.. Τα συγκροτήματα διαθέτουν πισίνα, service και parking. Διαθέτουν ένα 24ωρο σύστημα εξυπηρέτησης με ιδιωτικό σύστημα ασφαλείας δίνει στους κατοίκους τις δυνατότητες μιας μικρής κοινότητας στην εξοχή και σε απόσταση κοντινή στην Αθήνα.
ekaligreen

Και τα τρία συγκροτήματα στοχεύουν σε ένα ομοειδές κοινό: σε υψηλού εισοδήματος, επιχειρηματίες, στελέχη, που θα ήθελαν έναν τόπο διαμονής, ιδίως τα ONE ATHENS και Oyster στην Αθήνα, με εμπλουτισμένες υπηρεσίες και διευκολύνσεις. Θα μπορούσαν να πουληθούν και σε επιχειρήσεις αντί σε φυσικά πρόσωπα, και τα διαμερίσματα να ήταν διαθέσιμα όχι σε έναν, αλλά σε περισσότερα στελέχη της εταιρίας που θα το αγόραζε. Επίσης θα μπορούσαν να απευθυνθούν σε μέλη του διεθνούς jet set.

Βεβαίως, από μια σύντομη έρευνα που κάναμε διαδικτυακά, σε κάθε ένα εκ των παραπάνω συγκροτημάτων, πρέπει να έχουν πουληθεί έως 4 διαμερίσματα, πράγμα που δεν επιτρέπει την λειτουργία τους. Πρόσφατα βρεθήκαμε στο Νέο Κόσμο και επιθεωρήσαμε ιδίοις όμμασι το Oyster, το οποίο ήταν κλειστό, χωρίς φώτα, αφημένο έως παραμελημένο, όπως πρόδιδαν τα φυτά των μπαλκονιών, ξεραμένα από πολύ καιρό. Υποθέτουμε ότι παρόμοια θα είναι η κατάσταση και στο ONE ATHENS.

Τα φιλόδοξα οικιστικά πολυτελή projects, έπεσαν στην ‘μαύρη τρύπα’ της κρίσεως. Ναι, προ κρίσεως, σε φυσιολογική κατάσταση οικονομίας, θα μπορούσαν να πουλήσουν την πλειοψηφία των διαμερισμάτων, ενδεχομένως και όλα, και σίγουρα θα ήταν σε κατάσταση που θα τους επιτρέπονταν η κανονική τους λειτουργία. Όμως, ήλθε η κρίση, η οποία είχε διάρκεια και ένταση μεγαλύτερη από όσο πίστευαν μερικοί και επιπλέον, δεν έχει περατωθεί. Κατά την διάρκεια της κρίσης, η αγορά ακινήτων ξεφούσκωσε και βέβαια δεν γλύτωσε ούτε η κατηγορία των πολυτελών ακινήτων. Πλήθος ακινήτων, μεταξύ των οποίων και πολυτελών, προσφέρονται πλέον σε τιμές ιδιαιτέρως χαμηλές και βεβαίως οι λιγοστοί αγοραστές, έχουν πλήθος επιλογών. Τα δε διαμερίσματα των ONE AHENS, Oyster κ.λπ., υπολογίστε ότι για τις επιπλέον υπηρεσίες που προσφέρουν, θα έχουν και ανάλογα υψηλά κοινόχρηστα σε πάγια, μηνιαία βάση, κάτι που ενδεχομένως καθιστά την επιλογή τους, ολιγότερο ελκυστική. Η ISV των Oyster μάλιστα, προκειμένου να πουλήσει τα διαμερίσματα, διαβάσαμε κάπου, ότι προσέφερε την δυνατότητα στους αγοραστές, της ενοικίασης αυτών για διάστημα που οι ιδιοκτήτες δεν θα το χρησιμοποιούσαν – και μάλιστα, η υπηρεσία αυτή, θα ‘έτρεχε’ από την ISV και επομένως, οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων θα μπορούσαν να έχουν κάποιο έσοδο από αυτά για το διάστημα που δεν θα τα χρησιμοποιούσαν.

Μερικές επενδύσεις μπορεί να είναι καλές αλλά να μην ‘τραβήξουν’ λόγω λάθους timing… Τώρα πλέον, τα συγκροτήματα αυτά, ‘μαραζώνουν’ παραμένοντας κλειστά και ο χρόνος σιγά – σιγά τα απαξιώνει. Κρίμα, καθώς εάν ‘γέμιζαν’, οπωσδήποτε θα αναβάθμιζαν και τις περιοχές όπου βρίσκονται. Τώρα πλέον είναι πολύ δύσκολο να ‘σωθούν’ οι επενδύσεις αυτές, καθώς τις τρώει ο χρόνος και η σκόνη. Για να ‘σωθούν’ όμως, ίσως πλέον χρειάζεται λίγο αντισυμβατική σκέψη…

Related posts