Του Σοφιανόπουλου Παναγιώτη
Πως θα κινηθούν οι τιμές ακινήτων στις μεγάλες αστικές περιοχές το 2020, όσον αφορά στην στέγαση; Οι τιμές στα ακίνητα, όπως σε κάθε asset, είναι θέμα προσφοράς και ζήτησης. Ας δούμε λοιπόν ποιοι είναι οι παράγοντες που θα επιδράσουν και πως θα επιδράσουν, στην προσφορά και ζήτηση κατά το ερχόμενο έτος, το 2020, κυρίως για τα ακίνητα σε μεγάλες αστικές περιοχές, όπως η ευρύτερη Αθήνα (μετά περιχώρων κλπ) και η ευρύτερη Θεσσαλονίκη. Και αφού δούμε αυτά, να εκτιμήσουμε πως θα επιδράσουν συνολικά, στις τιμές ακινήτων, και συνεπακόλουθα και στις τιμές των ενοικίων.
Ας πάμε πρώτα στην Προσφορά:
Είναι σαφές, ότι η προσφορά δεν αυξάνεται. Αν κάποιος απλώς κυκλοφορεί στην ευρύτερη Αθήνα, θα έχει διαπιστώσει ότι είναι ελάχιστες οι νέες οικοδομές που αναγείρονται. Μέχρι και σήμερα δηλαδή, περίπου στα τέλη του 2019, δεν χτίζονται νέες οικοδομές, που εάν κτίζονταν, θα συνέβαλαν στην αύξηση της προσφοράς, ήτοι σε έναν παράγοντα δημιουργίας πίεσης στις τιμές.
Κάτι άλλο που θα επιδράσει στην προσφορά, είναι τα ακίνητα που έχουν περιέλθει σε επενδυτικά funds, αφού αγόρασαν ακίνητα από τα προβληματικά χαρτοφυλάκια που είχαν οι τράπεζες. Υπολογίζεται ότι περί των 20.000 ακινήτων κάθε είδους, έχουν περιέλθει στην κατοχή αυτών των funds, και τα ακίνητα αυτά τα αγόρασαν πολύ φθηνά, λόγω των προβληματικών δανείων (δείτε σχετικό άρθρο της Καθημερινής, ΕΔΩ). Εάν βγάλουν λοιπόν στην αγορά, βασικά προς πώληση, περίπου αυτά τα ακίνητα, σαφώς αυτός είναι ένας παράγοντας που θα αυξήσει την προσφορά, δημιουργώντας μια κάποια πίεση στις τιμές πώλησης ακινήτων – ενδεχομένως να επιδράσει σε κάποιο βαθμό, πιέζοντας και τις τιμές ενοικίων.
Εννοείται ότι εάν αρχίσουν και κτίζονται νέες οικοδομές, έστω και σε μικρό βαθμό, αυτό συνεπάγεται αύξηση της προσφοράς, πάλι έστω μικρή, εξέλιξη που εάν συμβεί, θα δημιουργήσει και αυτή με την σειρά της, μια κάποια επιπλέον πίεση στις τιμές.
Αυτά όσον αφορά στην προσφορά. Ας πάμε τώρα στην Ζήτηση:
Η ζήτηση όσον αφορά στα ακίνητα, στα τελευταία χρόνια, έχει καθοριστεί (αυξητικά) από τρεις βασικούς παράγοντες. Ποιοι είναι αυτοί;
1. Οι ξένοι που έρχονται (όχι μόνο αλλά κυρίως πρόσφυγες, μετανάστες) και μένουν στην χώρα μας, είτε προσωρινά, είτε μόνιμα. Ιδίως εάν μένουν μόνιμα, δεν νοικιάζουν μόνο, αλλά αγοράζουν κιόλας σπίτια. Βεβαίως, επειδή η μεγάλη τους πλειοψηφία είναι χαμηλού εισοδήματος, εάν αγοράζουν, αγοράζουν φθηνά σπίτια, ήτοι παλαιά, σε ‘δεύτερες’ περιοχές, σχετικά υποβαθμισμένες και αγοράζουν μικρά διαμερίσματα, γκαρσονιέρες, δυαράκια, άντε και κανά μικρό τριάρι. Το ίδιο ισχύει και για τα ακίνητα που ενοικιάζουν: ενοικιάζουν γκαρσονιέρες, δυαράκια, άντε και κανά μικρό τριάρι, συνήθως παλαιά, και σε μερικώς υποβαθμισμένες περιοχές.
Αυτός είναι ένας παράγοντας, αυξητικός για την ζήτηση, άρα επιδρά στην αύξηση των τιμών, αλλά μόνο στα ακίνητα με τα χαρακτηριστικά που περιγράψαμε: με άλλα λόγια, οι ξένοι που έρχονται στην χώρα μας, δεν θα ψάξουν να βρουν π.χ. ένα δυάρι, π.χ. στην Βούλα ή στην Δροσιά, θα ψάξουν να βρουν στον Νέο Κόσμο, Αμπελόκηπους, στην Κυψέλη, Κάτω Πατήσια, Καλλιθέα χαμηλά… και βεβαίως παλαιά, όχι καινούργια ή σχετικά καινούργια, που και στις ‘δεύτερες’ περιοχές, θα είναι αρκετά ακριβότερα από τα παλαιά. Από αυτόν τον παράγοντα λοιπόν, ευνοούνται τα παλαιά ακίνητα, διαμερίσματα, σε ‘δεύτερες’ περιοχές, που ήδη μένουν αρκετοί ξένοι. Όλα τα άλλα ακίνητα, διαμερίσματα, που δεν έχουν αυτά τα χαρακτηριστικά, δεν ευνοούνται από τον παράγοντα των ξένων, κυρίως προσφύγων, μεταναστών, διότι το πορτοφόλι τους, δεν ‘αντέχει’ για αγορές ή ενοικιάσεις άλλων ακινήτων.
Η ζήτηση από τους ξένους, θα συνεχίσει να υπάρχει προφανώς και το 2020 και το 2021, διότι δεν θα σταματήσουν να έρχονται ξένοι στη χώρα μας (μετανάστες, πρόσφυγες), είτε μείνουν προσωρινά, είτε μόνιμα – κάπου πρέπει να μείνουν. Και είτε θα ενοικιάσουν, είτε θα αγοράσουν εάν μπορούν. Επομένως για όσο έρχονται ξένοι, θα υπάρχει μια σταθερή ισχυρή ζήτηση, για ακίνητα, διαμερίσματα με τα αυτά χαρακτηριστικά που περιέγραψα.
2. Η ανάπτυξη κατά την τελευταία σχεδόν πενταετία των Βραχυχρόνιων Μισθώσεων. Κυρίως μέσω της πολύ γνωστής πλατφόρμας Airbnb, έδωσε μεγάλο boost / ώθηση στην ζήτηση, επιδρώντας αυξητικά στις τιμές (και πώλησης ακινήτων, και ενοικίασης). Γιατί; Διότι το Airbnb έδωσε την δυνατότητα σε όσους είχαν ακίνητα, να αποκομίσουν ένα αρκετά υψηλότερο εισόδημα από αυτά, συγκριτικά με το εισόδημα που τους απέδιδαν με τις μακροχρόνιες μισθώσεις. Και το υψηλό κέρδος, ώθησε με την σειρά του, ιδιώτες ή και εταιρίες, που ασχολήθηκαν αρχικά με ένα ή δυο διαμερίσματα που τους ανήκαν, και προκειμένου να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη τους, στην ‘επέκταση’ τους, ήτοι, έψαχναν ακίνητα που δεν τους ανήκαν και εφόσον τα βρησκαν με τον ιδιοκτήτη προχωρούσαν σε μακροχρόνια μίσθωση αυτών, και τα εκμεταλλευόντουσαν ως διαχειριστές αυτών, με βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Η ανάπτυξη λοιπόν των Βραχυχρόνιων Μισθώσεων, ώθησε κυρίως στην τελευταία διετία, πλήθος από ιδιώτες και εταιρίες, να θέλουν είτε να αγοράσουν είτε να ενοικιάσουν άλλα ακίνητα, προκειμένου να εντάξουν και αυτά, στο ‘χαρτοφυλάκιό’ τους και να κερδίσουν περισσότερα, μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb. Αυτοί και με αυτήν τους την συμπεριφορά, επέδρασαν έως και έντονα αυξητικά στην ζήτηση, αλλά σε όλα τα ακίνητα, παντού σε όλη την ευρύτερη Αθήνα; Προφανώς όχι. Η ζήτηση αυτών, εστιάζει σε περιοχές που έχουν ενδιαφέρον από τουριστικής απόψεως, όπως π.χ. το Κουκάκι (στο οποίο οι τιμές αγοράς ακινήτων έφτασαν να είναι ίδιες με αυτές της Εκάλης), Ψυρρή, Θησείο κλπ. Και ίσως να επέδρασαν ελαφρώς θετικά (ωθώντας σε μικρή αύξηση τιμών αγοράς ακινήτων και ενοικιάσεως), σε ορισμένες παράπλευρες όσον αφορά στο κέντρο της Αθήνας, περιοχές, που οι τουρίστες και επισκέπτες θα επιλέξουν για την διαμονή τους, αλλά με χαμηλότερο για αυτούς, κόστος διαμονής.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις όμως, ήδη από φέτος (2019) δείχνουν σημάδια υποχώρησης: Αν και ο τουρισμός προς την Αθήνα δεν μειώθηκε, ωστόσο επειδή αυξήθηκε σημαντικά η προσφορά, μέσω έναρξης λειτουργίας νέων ξενοδοχείων και μεγάλης και μαζικής εισόδου διαμερισμάτων και ακινήτων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, σχεδόν σε όλες τις περιοχές της Αθήνας, με σταθερή λοιπόν λίγο πολύ την ζήτηση (τουριστική κίνηση) αλλά με σημαντικά αυξημένη την προσφορά από ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι τιμές μειώθηκαν. Και όντως, με τις έγκυρες και αξιόπιστες πηγές που έχουμε, από ξενοδοχεία στο κέντρο της Αθήνας, αλλά και από ενασχολούμενους με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τα έσοδά τους για το μεγαλύτερο διάστημα του 2019, ήταν/είναι μειωμένα με τα συγκρίσιμα του 2018 (π.χ. Σεπτέμβριος του 2019 συγκριτικά με Σεπτέμβριο του 2018 κοκ). Η μείωση λοιπόν των εσόδων στους ενασχολούμενους με τον τουρισμό, ήτοι ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις, είναι ήδη μια πραγματικότητα, και θα συνεχίσει και το 2020, αφού η τουριστική κίνηση λίγο πολύ θα μείνει περίπου σταθερή, αλλά η προσφορά θα συνεχίσει να αυξάνεται: είναι χαρακτηριστικό, ότι σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας ή και στον Πειραιά, και αλλού ολίγον περιφερειακά, ετοιμάζονται νέα ξενοδοχεία, όπως επίσης, νέα διαμερίσματα εισέρχονται σε πλατφόρμες όπως η Airbnb, λόγω του ακούσματος περί ‘εύκολων κερδών’.
Συνεπώς, αυτός ο παράγοντας, των Βραχυχρόνιων Μισθώσεων, το 2020 αναμένεται να ‘ξεφουσκώσει’ ολίγο, όσον αφορά στην αυξητική επίδραση που είχε στις τιμές αγοράς ή και ενοικίασης ακινήτων, στις περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος.
3. Τέλος, ο τρίτος καθοριστικός παράγοντας για την ζήτηση, ήταν η Χρυσή Βίζα (Golden Visa). Αυτός είναι ένας θεσμός, όχι μονάχα ελληνικός αλλά πανευρωπαϊκός, όπου εάν ξένοι εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, αγοράζουν κυρίως ακίνητα ορισμένης αξίας (αλλά και άλλα assets, όπως και αμοιβαία κεφάλαια, ομόλογα η μετοχές, με ειδικούς βεβαίως όρους ανά κατηγορία επένδυσης), αποκτούν την λεγόμενη Golden Visa και μπορούν για μια δεκαετία να πηγαινοέρχονται από την χώρα τους στην χώρα που απέκτησαν την Χρυσή Βίζα, π.χ. στην Ελλάδα ή την Πορτογαλία ή την Ισπανία κλπ., ελεύθερα και όσο συχνά θέλουν. Η Golden Visa προσελκύει ως επί το πλείστον πλούσιους ξένους, από Τουρκία, Ρωσία, Κίνα.
Η ζήτηση ακινήτων, στα πλαίσια απόκτησης Golden Visa, είναι σχετικά ισχυρή και αρκετά σταθερή, αλλά σίγουρα, συνδέεται με τις γενικότερες άλλες εξελίξεις στην αγορά ακινήτων. Με αυτό θέλω να πω ότι π.χ. ένας κινέζος, ρώσος ή τούρκος που έχει πολλά χρήματα, και θέλει να γίνει κάτοχος της Golden Visa, θέλει μεν να αγοράσει ακίνητο / ακίνητα στην Ελλάδα, και ως πλούσιος δεν θα κάνει και σκληρό παζάρι για να πετύχει χαμηλότερη τιμή, όμως εάν οι τιμές ακινήτων όσον αφορά τους προσδιοριστικούς της ζήτησης παράγοντες, όπως τους περιέγραψα, πιέζονται, μπορεί να είναι πλούσιοι αλλά δεν είναι και ανόητοι και όταν κάτι μπορούν να το αποκτήσουν σε χαμηλότερη τιμή, το προτιμούν από το να το αγοράσουν ακριβότερα. Οι ξένοι αυτοί λοιπόν, ναι μεν πλούσιοι, ωστόσο θα ψάξουν την τιμή που θα δώσουν για να αγοράσουν ένα ακίνητο, και βέβαια ακόμα και εάν οι ίδιοι δεν γνωρίζουν τα δεδομένα της ελληνικής αγοράς, πλήθος οι επαγγελματίες και πρόθυμοι να τους βοηθήσουν.
Από τους τρεις λοιπόν προσδιοριστικούς της ζήτησης παράγοντες, οι δύο έχουν μεγαλύτερη βαρύνουσα σημασία, και αυτοί οι δύο είναι οι ξένοι (μετανάστες, πρόσφυγες) και οι Βραχυχρόνιες Μισθώσεις, ενώ ο τρίτος παράγοντας (πλούσιοι ξένοι με Golden Visa), περισσότερο ακολουθεί τις εξελίξεις που καθορίζουν οι άλλοι δύο. Εκ των δύο σημαντικότερων παραγόντων, ίσως λίγη μεγαλύτερη βαρύτητα (δηλαδή επικρατεί όλων), έχει ο παράγοντας των Βραχυχρόνιων Μισθώσεων.
Συνεπώς τι είπαμε και που φτάσαμε βάσει στοιχείων;
Πρώτον, ότι η προσφορά το 2020 θα αυξηθεί σε κάποιο βαθμό, κυρίως λόγω της πώλησης ακινήτων από funds που τα απέκτησαν φθηνά από τις τράπεζες. Αυτό θα δημιουργήσει μια κάποια τάση μείωσης στις τιμές ακινήτων, και ίσως συνεπακόλουθα, επιδράσει κάπως αντίστοιχα και στα ενοίκια.
Δεύτερον, η ζήτηση συντίθεται από τρεις ισχυρούς παράγοντες, εκ των οποίων ισχυρότεροι είναι δύο: οι χαμηλού εισοδήματος ξένοι, και οι Βραχυχρόνιες Μισθώσεις. Στον έναν παράγοντα, τον των ξένων, δεν αναμένω να αλλάξει κάτι το 2020, άρα η επίδρασή του θα μείνει ως έχει. Όμως σε αυτόν, των Βραχυχρόνιων Μισθώσεων, αναμένω να υπάρξει ένα σχετικό ‘ξεφούσκωμα’, που με την σειρά του, θα επιδράσει στην διαμόρφωση των τιμών ακινήτων (ίσως και ενοικιάσεως) σε χαμηλότερα επίπεδα, στις περιοχές όμως τουριστικού ενδιαφέροντος. Ο συνδυασμός των εκτιμώμενων εξελίξεων στην προσφορά και ζήτηση, αναμένω να επιδράσει προς την κατεύθυνση της μείωσης των τιμών ακινήτων, αλλά όχι καθολικά και παντού, αλλά αναλόγως των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών των ακινήτων και των περιοχών, όπως περιέγραψα στην παραπάνω σύντομη ανάλυση. Η μείωση μπορεί σημειακά (σε ορισμένες περιοχές) να είναι ήπια, σε άλλες εντονότερη, και σε άλλες να μην υπάρξει μείωση και ίσως να υπάρξει και μικρή αύξηση. Αλλά μεσοσταθμικά, θα επικρατήσει μείωση.
Αναλόγως του τι ακινήτου διαθέτετε, των χαρακτηριστικών αυτού και σε ποια περιοχή βρίσκεται, μπορείτε πλέον να κάνετε μια σκέψη, για το που μπορούν να κυμναθούν οι τιμές αυτού, το 2020.
Τέλος, το ίδιο σκεπτικό, ισχύει λίγο πολύ, και με την Θεσσαλονίκη, ως μια ιδιαίτερα μεγάλη πόλη, με ίδια χαρακτηριστικά με αυτά της Αθήνας.
Όσον αφορά στα ακίνητα επαγγελματικής στέγης, επειδή αυτά δεν αυξάνονται, αλλά η ευρύτερη οικονομική δραστηριότητα σε όλους τους τομείς της οικονομίας ή στους περισσότερους, ανακάμπτει έστω δειλά – δειλά, συνεπώς έχουμε σταθερή προσφορά αλλά ελαφρώς αυξανόμενη ζήτηση, αναμένονται μικρές αυξητικές τάσεις.
Διαβάστε επίσης:
Επιλέξτε μετοχές ‘τυχαία’ και κερδίστε την αγορά και τους επαγγελματίες!
