Τουρισμός – Αθήνα: Πόσο ευοίωνο είναι το ‘αύριο’; …της Χρύσας Σωτηράκη
Ο τουρισμός και στην περιοχή της Αθήνας, έχει ανέβει πολύ στα τελευταία χρόνια, όπως γενικότερα σε όλη τη χώρα. Οι επιχειρηματίες που δραστηριοποιούνται στον χώρο, και τώρα αναφερόμαστε στην Αθήνα και δη, στο κέντρο, περιοχές Συντάγματος, Ακροπόλεως και αρχές Συγγρού έως το ύψος περίπου του Αγίου Σώστη, τα έχουν πάει ως επί το πλείστον ‘πρίμα’, με τα αποτελέσματα των ξενοδοχειακών τους επιχειρήσεων, να βελτιώνονται κατά κανόνα, ακολουθώντας λίγο ή πολύ την αυξητική τάση του τουρισμού στην Αθήνα.
Όμως ενώ η εικόνα δείχνει ‘ρόδινη’ ή περίπου τέτοια, και τα αποτελέσματα των ξενοδοχειακών επιχειρήσεων κινούνται σε ικανοποιητικά επίπεδα, κάτω από αυτή την ικανοποιητική εικόνα λοιπόν, δημιουργούνται οι προϋποθέσεις, που αργά ή γρήγορα και μάλλον δεν θα είναι και ιδιαίτερα αργά, θα φέρουν τουλάχιστον σε δύσκολη θέση, πολλούς από τους εμπλεκόμενους στην περιοχή που αναφέραμε ‘παίκτες’ και ενδεχομένως ακόμα περισσότερο, τους καινούργιους. Γιατί το λέμε αυτό;
Μα διότι η προσφορά αυξάνεται σημαντικά από την τρέχουσα περίοδο, έως και το 2019. Ας παραθέσουμε τις πληροφορίες που έχουμε στην διάθεσή μας.
Στις αρχές της Συγγρού φαίνεται ότι ετοιμάζονται δύο ξενοδοχεία: το ένα είναι στο πρώτο τετράγωνο και από την μεριά που βρίσκεται και το κτήριο της Περιφέρειας Αττικής · πρόκειται για ένα παλαιότερο κτήριο γραφείων που ήταν εδώ και πολύ καιρό άδειο, το οποίο αυτή την περίοδο ανακατασκευάζεται ολόκληρο και εάν και δεν γνωρίζουμε για ποια χρήση, υποθέτουμε ότι ένα ολόκληρο κτήριο σε αυτή την περιοχή, μπορεί να ανακατασκευάζεται μόνο για να γίνει ξενοδοχείο. Εάν ευσταθεί ο συλλογισμός μας, θα είναι δυναμικότητας τουλάχιστον 3 δωματίων, όταν ετοιμαστεί που υπολογίζουμε ότι μπορεί να γίνει μέχρι τα τέλη του 2018. Και θα βρίσκεται βεβαίως σε ένα πολύ καλό location, δίπλα στην περιοχή της Ακρόπολης και με πολύ εύκολη πρόσβαση με το Μετρό – Στάση Ακρόπολης. Λίγο πιο κάτω, και ουσιαστικά στο ίδιο καλό location, ετοιμάζεται με εντατικούς ρυθμούς στην γωνία επί της Συγγρού και Βούρβαχη, άλλο ένα ξενοδοχείο που από ό,τι γνωρίζουμε, πρέπει να είναι ιδιοκτησίας COCOMAT, και θα είναι προφανώς 4 ή 5 αστέρων. Σχεδόν ακριβώς απέναντι του, επί της Συγγρού, έχουμε δει την ΤΕΡΝΑ (είναι εμφανής ο μεγάλος γερανός της τεχνικής εταιρίας) να κατασκευάζει 5άστερο ξενοδοχείο, όπως μας ενημερώνει η ταμπέλα στον χώρο κατασκευής.
Αν και δεν γνωρίζουμε τον αριθμό των κλινών, ωστόσο αυτό της COCOMAT πρέπει να είναι μικρό, περί των 25 με 30 κλινών, καθώς το κτήριο δεν φαίνεται να έχει σημαντικό “βάθος” και υποθέτουμε άλλο τόσο το απέναντι που κατασκευάζεται από την ΤΕΡΝΑ, καθώς από την επιτόπια παρατήρησή του, το κτήριο που αναγείρεται φαίνεται σχετικά μικρό.
Επίσης εδώ και λίγους μήνες, ξεκίνησε την λειτουργία του, κυριολεκτικά δίπλα στην έξοδο του Μετρό Στάση Ακρόπολης, το αρκετά μικρό, A.D. Hotel (επί της Αθανασίου Διάκου, εξ ου και A.D.) ενώ λίγο περισσότερο από χρόνο, λειτουργεί ελάχιστα πιο πάνω, στις αρχές της Διονυσίου Αρεοπαγίτου, το 4άστερο ATHENS WAS.
Επί της Ερμού, στο 15 – 17, θα ενωθούν τα δύο κτήρια και θα δημιουργηθεί ξενοδοχείο δυναμικότητας περίπου 80 δωματίων. Ο προϋπολογισμός της επένδυσης θα είναι της τάξης των €10 εκατ.. Επίσης, στο Σύνταγμα προς την Φιλελλήνων, πρόκειται να κατασκευαστεί, άλλο μικρό 5άστερο ξενοδοχείο, που πιθανότατα θα ολοκληρωθεί το 2019.
Επίσης εντός του Ιουνίου 2018, θα ξεκινήσει την λειτουργία του, το Athens Signature Hotel, στην συμβολή των οδών Θεοφιλοπούλου και Μεναίχμου, ουσιαστικά δίπλα στο ξεκίνημα της λεωφόρου Καλλιρρόης και πολύ κοντά στη λεωφόρο Συγγρού. Το νέο αυτό ξενοδοχείο, σύμφωνα με πληροφορίες, θα διαθέτει περί των 35 δωματίων.
Στο ύψος του ΦΙΞ, ανακατασκευάζεται ένα γωνιακό πρώην και εγκαταλειμμένο για χρόνια ξενοδοχείο, προφανώς για να γίνει ξανά ξενοδοχείο. Θα είναι και αυτό, δυναμικότητας καμιά 30αριά δωμάτια, όταν ολοκληρωθεί.
Ετοιμάζεται να λειτουργήσει από την προσεχή σαιζόν, το 5άστερο Athenaeum Palace & Luxury Suites στη Συγγρού 123, ‘αδερφάκι’ του 4άστερου Athenaeum Grand Hotel, που λειτουργεί από τον Ιούνιο του 2017 στη λεωφόρο Συγγρού 142 και διαθέτει περί των 90 δωματίων. Το Athenaeum Palace & Luxury Suites είναι στο κτήριο που στεγάζονταν για πολλά χρόνια η Attica Group και τον Ιούνιο (2018) έχει ετοιμαστεί και πλέον λειτουργεί. Πάλι, αν και δεν γνωρίζουμε την δυναμικότητα σε κλίνες, ωστόσο συγκρίνοντας το μέγεθος και όγκο του κτηρίου, που είναι περίπου ιδίου μεγέθους, με το διπλανό του πρώην LEDRA HOTEL, το οποίο είναι ιδιαίτερα μεγάλο και με πολλές εκατοντάδες κλίνες, πιθανολογούμε ότι περίπου αντίστοιχα μεγάλο θα είναι και το Athenaeum Palace & Luxury Suites (εκτιμούμε περί των 350 δωματίων).
Και το πρώην LEDRA ανακατασκευάζεται για να λειτουργήσει και αυτό. Και τα δύο αυτά μεγάλα ξενοδοχεία, είναι δίπλα – δίπλα, γειτονικά. Και απέναντί τους και σε κοντινότατη απόσταση έχουν τα ήδη λειτουργούντα αλλά νέα, 4άστερα ξενοδοχεία, Athenaeum Grand Hotel και Athens Avenue Hotel 94 δωματίων.
Επίσης, λίγο πιο μακριά, στην περιοχή των Αστεριών Γλυφάδας, θα κατασκευαστεί, υπολογίζεται ότι θα ολοκληρωθεί το 2019, από το γκρουπ Grivalia, 5άστερο ξενοδοχειακό συγκρότημα, με προδιαγραφές 6 αστέρων, που διαβάσαμε ότι θα διαθέτει περίπου 140 bungalows σουίτες και βίλες. Η Grivalia λέγεται ότι έχει υπογράψει μακροχρόνια ενοικίαση του χώρου έως το 2081.
Παραθέσαμε μερικές μόνο από τις περιπτώσεις νέων ξενοδοχείων (κατασκευασμένων περίπου εδώ και ενάμισι έτος) και ξενοδοχείων που κατασκευάζονται και θα ολοκληρωθούν κατά την προσεχή διετία, στην Αθήνα, και συγκεκριμένα στην περιοχή και άξονα, Σύνταγμα, Ακρόπολη, Συγγρού έως και Γλυφάδα. Και μπορεί να υπάρχουν και άλλες περιπτώσεις, που δεν έχουν πέσει ακόμη, στην αντίληψή μας.
4HOTELIERS: Υποστήριξη σε Ξενοδοχεία, για καλύτερα Αποτελέσματα!
Μέχρι σήμερα, οι συνθήκες της αγοράς στην συγκεκριμένη περιοχή, είναι ευνοϊκές καθώς ο τουρισμός αυξάνει. Όμως οι διοικήσεις και επιχειρηματίες των υφιστάμενων ξενοδοχειακών επιχειρήσεων στην περιοχή, των υφιστάμενων και υπό κατασκευή μονάδων, θα πρέπει να αναλογιστούν και να προβληματιστούν στο εξής:
• η πορεία των μονάδων τους (για τα υφιστάμενα μιλάμε εκ των πραγμάτων τώρα) είναι θετική από τις δικές τους προσπάθειες ή κυρίως λόγω των γενικότερων ευνοϊκών συγκυριών;
Συγκυριών, που έχουν να κάνουν π.χ. από την στροφή τουριστικού ρεύματος από την μεγάλη αγορά της Τουρκίας, αλλά και Αιγύπτου, κυρίως λόγω της επικινδυνότητας που αναπτύχθηκε στις εν λόγω αγορές συνεπεία σχετικά τακτικών κρουσμάτων τρομοκρατίας, προς την ελληνική αγορά; Δεν είναι λογικό και αναμενόμενο ότι μόλις η κατάσταση στις δύο αυτές χώρες (Τουρκία και Αίγυπτο) αποκατασταθεί από πλευράς ασφάλειας, η τουριστική κίνηση θα επιστρέψει σε αυτές (εις βάρος της Ελλάδος), καθώς προσφέρουν και υψηλή ποιότητα ξενοδοχειακών υπηρεσιών και αρκετά χαμηλότερες τιμές;
Και στην παραπάνω ‘πίεση’ που θα ασκηθεί αναπόφευκτα στις ξενοδοχειακές μονάδες στην Αθήνα και ιδιαιτέρως στην περιοχή που αναφέραμε, συνυπολογίστε τον αυξανόμενο ανταγωνισμό από την διάδοση των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω ψηφιακών πλατφορμών τύπου airbnb, booking κλπ και συνεπακόλουθης σημαντικής αύξησης της προσφοράς φθηνότερων καταλυμάτων για διαμονή, σε σχέση με τα δωμάτια ξενοδοχείων και μάλιστα με πιο ολοκληρωμένη φιλοξενία, αφού σε πολλές περιπτώσεις, οι ενασχολούμενοι με το airbnb, booking κλπ ως hosts, προσφέρουν στους φιλοξενούμενες και επισκέπτες, και σε ορισμένα επίπεδα, μια πιο φιλική και προσωπική εξυπηρέτηση, από τα τυπικά ξενοδοχεία.
Και είναι σαφές ότι κατά την θερινή περίοδο, η πληρότητα, παρά την αύξηση της προσφοράς, θα παραμείνει στο 100% ή πολύ κοντά σε αυτό το μέγεθος, όμως τι θα γίνει κατά την ευρύτερη χειμερινή περίοδο, από Νοέμβριο έως και Μάρτιο με Απρίλιο, που οι επισκέπτες μειώνονται σημαντικά, και οι βαθμοί πληρότητας μπορούν να είναι της τάξης του 30 με 50%;
Δείχνει αναπόφευκτο, ότι οι τιμές στα ξενοδοχεία της περιοχής, θα πιεστούν κάποια στιγμή, από την υποχώρηση της ζήτησης και από την αύξηση της προσφοράς από τις νέες ξενοδοχειακές μονάδες και από το airbnb κλπ. Όταν η ζήτηση μειωθεί και αυξηθεί σημαντικά η προσφορά, οι τιμές μπορεί τοπικά να υποχωρήσουν σημαντικά, ιδίως στις συμφωνίες με μεγάλους tour operators, που εξασφαλίζουν σε αυτά μεγάλους βαθμούς πληρότητας. Τα ξενοδοχεία τότε, που θα μειονεκτούν, μπορεί να παρουσιάσουν ακόμα και ζημιές. Και ποια θα μειονεκτούν;
Αν μη τι άλλο, θα μειονεκτούν αυτά που σε αυτή την τρέχουσα περίοδο και όταν λέμε περίοδο, εννοούμε την τελευταία περίπου διετία 2016 – 2017 και έως και το 2019, ανεγέρθησαν, ανακατασκευάστηκαν, επομένως ως επιχειρήσεις επωμίστηκαν τα σχετικά υψηλά κόστη, που προφανώς θα έγιναν μέσω υψηλού δανεισμού, ο οποίος κατ’επέκταση θα είναι δύσκολο να εξυπηρετηθεί όταν γυρίσει η αγορά κατά το σκεπτικό που αναπτύξαμε · θα μειονεκτούν επίσης ξενοδοχειακές επιχειρήσεις που δεν θα έχουν ιδιόκτητα τα ακίνητα των ξενοδοχείων τους, που θα έχουν να πληρώνουν υψηλά μισθώματα, μια δαπάνη υψηλή και πάγια. Επιπλέον θα μειονεκτούν εκ των καινούργιων κυρίως, τα 4στερα και 5στερα, αφού λόγω της υψηλής ξενοδοχειακής τους βαθμονόμησης, θα είναι υποχρεωμένα ακόμα και στην ευρύτερη χειμερινή περίοδο, να παρέχουν σταθερά κάποιες υπηρεσίες (που θα έχουν κόστος), όταν πλέον θα αντιμετωπίζουν έως και σημαντικά μειωμένα έσοδα – και αν δεν το γνωρίζετε, σχεδόν όλα τα καινούργια ξενοδοχεία της περιοχής, είναι 4στερα ή 5στερα.
Τα δύσκολα λοιπόν είναι εμφανή · το μη εμφανές είναι το πότε θα παρουσιαστούν, καθώς η ακριβής ‘στροφή’ είναι πολυπαραγοντική, και συνεπώς εξαιρετικά δύσκολο να υπολογιστεί με χρονική ακρίβεια. Ωστόσο, θεωρούμε ότι αυτή η στροφή, είναι αρκετά πιθανό να εκδηλωθεί την περίοδο 2019 – 2021, όπου η αγορά στην περιοχή που περιγράψαμε, θα αρχίσει να εμφανίζει μειωμένη ζήτηση, ενώ η προσφορά θα είναι σημαντικά αυξημένη, και θα πιέσει εκ των πραγμάτων πολύ τις τιμές προκειμένου η κάθε ξενοδοχειακή μονάδα να διατηρήσει το δυνατόν ικανοποιητική πληρότητα, έτσι ώστε να μπορεί να εξυπηρετεί την λειτουργία της. Και βεβαίως, αυτές οι ξενοδοχειακές επιχειρήσεις που μειονεκτούν όπως αναφέραμε, μπορεί να περάσουν και σε περιοχή ζημιών, όπου πλέον το εάν θα αντέξουν θα εξαρτηθεί από το πόσο θα διαρκέσει η τάση μείωσης της ζήτησης και από τις αντοχές του κάθε μεμονωμένου ‘παίκτη’/ξενοδοχειακής μονάδας, που θα συναρτάται σε σημαντικό βαθμό, από το πόσο ‘νοικοκυρεμένη’ είναι χρηματοοικονομικά η κάθε ξενοδοχειακή επιχείρηση.
Σαφώς ο τουρισμός είναι η βαριά βιομηχανία της Ελλάδος, και πολύ δυνατή στις κεντρικές και τουριστικές περιοχές της Αθήνας, αφού όλοι οι τουρίστες θέλουν να επισκεφτούν την Ακρόπολη, όμως μην παραβλέπετε ότι και στο παρελθόν, κεντρικά, μεγάλα και επώνυμα ξενοδοχεία έκλεισαν, όπως το Esperia και το Ledra. Και μην νομίσετε ούτε για μια στιγμή, ότι ο τουρισμός είναι μια εσαεί ασφαλής, άνευ ρίσκου, επικερδής επένδυση· αυτή η στρεβλή νοοτροπία οδηγεί πάντα σε φαινόμενα ‘φούσκας’, αργά ή γρήγορα.
Και που βασίζουμε την εκτίμηση ότι η ‘στροφή’ είναι αρκετά πιθανό να εκδηλωθεί την περίοδο 2019 – 2021;
Στο εξής απλό στην πραγματικότητα σκεπτικό: η προσφορά στην περιοχή που αναφέραμε, αυξάνεται από ξενοδοχεία και airbnb · αυτό είναι σχεδόν δεδομένο, άρα και ασφαλές ως προς τις συνέπειες, καθώς οπουδήποτε αυξάνει η προσφορά, διαμορφώνονται μία από τις δύο σημαντικές παραμέτρους για να μειωθεί η τιμή. Μένει η άλλη παράμετρος, που έχει να κάνει με το πότε θα αρχίσει να μειώνεται η ζήτηση. Αυτό δεν είναι αρκετά σαφές, αλλά εάν λάβουμε υπόψη μας ότι η χώρα μας γενικά ευνοήθηκε από την ανασφάλεια στις γειτονικές σημαντικές τουριστικές αγορές της Τουρκίας και Αιγύπτου, η οποία οφείλονταν στην τρομοκρατία, τώρα που το Ισλαμικό Κράτος, έχει αρχίσει και συρρικνώνεται σημαντικά, είναι λογικό να πιθανολογούμε ότι θα μειωθεί και η σχετική τρομοκρατική του δράση. Και αν μη τι άλλο, θεωρούμε ότι εντός της περιόδου 2019 έως και 2021, σχεδόν θα μηδενιστεί και συνεπακόλουθα, θα επιστρέψουν οι συνθήκες ασφάλειας στις γειτονικές αυτές χώρες.
Θα θέλαμε να κάνουμε λάθος σε όλη αυτή την εκτίμησή μας για το ‘αύριο’ του τουρισμού μας, αλλά η μη αισιόδοξη αυτή οπτική μας, βασίζεται σε δεδομένα, συνεπώς θα λέγαμε ότι έχει αρκετές πιθανότητες να εξελιχθούν όντως έτσι τα πράγματα. Γι’ αυτό είναι καλό οι εμπλεκόμενοι, να είναι τουλάχιστον ‘υποψιασμένοι’ για το ‘αύριο’ και από σήμερα και επίσης να αναζητήσουν τρόπους που θα διασφαλίσουν την δική τους παρουσία και επιχειρηματική μακροημέρευση.
Άλλωστε όπως λέει και η λαϊκή σοφία, των φρονίμων τα παιδιά, πριν πεινάσουν μαγειρεύουν.
Και μη ξεχνάμε ποτέ… ότι το κλειδί στη επιτυχία της επιχείρησης μας είναι το προσωπικό μας στοιχείο, η ποιότητα και η αυθεντικότητα μας, γιατί όπως είπε και ο Καναδός συγγραφέας αυτοβοήθειας, Bryan Tracy «Όλες οι μεγάλες περιουσίες ξεκίνησαν με την πώληση προσωπικών υπηρεσιών»
27.03.2018 / της Χρύσας Σωτηράκη, Λογίστρια–Φοροτεχνικός–Σύμβουλος επιχειρήσεων της ομάδας «LOLplus – Λογιστικές Ολοκληρωμένες Λύσεις» www.lolplus.gr
