Ελληνικές – Αλλοδαπές εταιρίες στο παιχνίδι της Διαχείρισης Ακινήτων μέσω Ξενοδοχείων ή Βραχυχρόνιων μισθώσεων

Ελληνικές – Αλλοδαπές εταιρίες στο παιχνίδι της Διαχείρισης Ακινήτων μέσω Ξενοδοχείων ή Βραχυχρόνιων μισθώσεων… της Χρύσας Σωτηράκη

Με τον τουρισμό στην Ελλάδα να παρουσιάζει σταθερά αυξητική τάση στις αφίξεις από το 2005 έως το 2017, ο τουρισμός έχει αποτελέσει την κινητήρια δύναμη που χρειάζεται η ελληνική οικονομία προκειμένου να καταγράψει αναπτυξιακή τροχιά.

Έλληνες και ξένοι ενδιαφερόμενοι καθώς και Ελληνικές αλλά και Αλλοδαπές εταιρίες κατευθύνονται στο χώρο της διαχείρισης και εκμετάλλευσης ακινήτων είτε μέσω Ξενοδοχειακών μονάδων είτε μέσω Βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Σύμφωνα με στοιχεία της νέας μελέτης του Ινστιτούτου του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΙΝΣΕΤΕ), αναλυτικά για  την περίοδο 2005-2017, οι βασικοί δείκτες στο σύνολο της Ελλάδας κατέγραψαν:

• Αφίξεις: αύξηση κατά 89% (27,2 εκατ. το 2017 από 14,4 εκατ. το 2005)
• Έσοδα: αύξηση κατά 32,4% (14,2 δισ. ευρώ το 2017 από 10,7δις. ευρώ το 2005)

Ενώ «Το 2018 εξελίσσεται στην καλύτερη χρονιά στην ιστορία του ελληνικού τουρισμού, με διψήφια μέχρι σήμερα αύξηση στις διεθνείς αφίξεις και τις τουριστικές εισπράξεις. Όπως όλα δείχνουν θα σπάσουμε το φράγμα των 32 εκατ. διεθνών επισκεπτών με την κρουαζιέρα» σύμφωνα με το μήνυμά της Υπουργού Τουρισμού Έλενας Κουντουρά για τον εορτασμό της Παγκόσμιας Ημέρας Τουρισμού.

• Διανυκτερεύσεις: αύξηση κατά 36,8% (209,8 εκατ. το 2017 από 153,4 εκατ. το 2005)
• Μέση κατά Κεφαλή Δαπάνη: μείωση κατά 30% (522,3 ευρώ το 2017 από 746 ευρώ το 2005)
• Μέση Δαπάνη ανά Διανυκτέρευση: μείωση κατά 3,2% (68 ευρώ το 2017 από 70 ευρώ το 2005)
• Μέση Διάρκεια Παραμονής: μείωση κατά 27,6% (7,7 ημέρες το 2017 από 10,7 ημέρες το 2005)

Αναφορικά με την Μέση Διάρκεια Παραμονής, παρατηρούμε μια σταθερά πτωτική τάση την περίοδο 2005 –2017 με όλα τα έτη να καταγράφουν πτώση, με εξαίρεση το 2017: +0,5%. Συγκεκριμένα το 2017 η Μέση Διάρκεια Παραμονής ήταν 7,7ημέρες  χαμηλότερη κατά -27,6% σε σύγκριση με το 2005 (10,7 ημέρες). Το 2017 καταγράφεται η 2^η χαμηλότερη τιμή μετά το 2016 (7,7ημέρες).

Φορολογική επιβάρυνση στην Ελλάδα

Για τη διαχείριση των ακινήτων, η υψηλή φορολογική επιβάρυνση στην Ελλάδα είναι βασική παράμετρος και για αυτόν τον λόγο αναζητούνται τρόποι  για τη μείωση της είτε μέσω ίδρυσης εταιρίας στο εξωτερικό είτε μέσω ορθότερου φορολογικού σχεδιασμού.

Η διαχείριση ακινήτων μπορεί να γίνει είτε μέσω ξενοδοχειακής μονάδας  και ενοικιαζόμενων δωματίων με κλειδιά είτε μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης (που έχει τα χαρακτηριστικά μιας αστικής μίσθωσης).

ΦΥΣΙΚΑ ΠΡΟΣΩΠΑ ((Έλληνες ή κάτοικοι εξωτερικού) μπορούν να παρέχουν είτε αστική μίσθωση για μακροχρόνια χρήση σε  Έλληνα φυσικό πρόσωπο, είτε αστική μίσθωση σε αλλοδαπό φυσικό πρόσωπο για λιγότερο από 183 ημέρες, είτε βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών τύπου Airbnb, Booking κλπ σε Έλληνες ή αλλοδαπούς τουρίστες, είτε επαγγελματική μίσθωση (π.χ. εκμίσθωση καταστήματος ή γραφείου για επαγγελματική χρήση).

Ο φόρος εισοδήματος για τα εισοδήματα από ακίνητα για τα πρόσωπα αυτά (φυσικά πρόσωπα) είναι:

 ΝΟΜΙΚΑ ΠΡΟΣΩΠΑ (Ελληνικές εταιρίες ή Ατομικές επιχειρήσεις ή Αλλοδαπές εταιρίες) μπορούν να παρέχουν είτε αστική μίσθωση για μακροχρόνια χρήση σε  Έλληνα φυσικό πρόσωπο ή σε επιχείρηση ή τουριστικό γραφείο, είτε αστική μίσθωση σε αλλοδαπό φυσικό πρόσωπο για λιγότερο από 183 ημέρες, είτε βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών τύπου Airbnb, Booking κλπ σε Έλληνες ή αλλοδαπούς τουρίστες, είτε επαγγελματική μίσθωση (π.χ. εκμίσθωση καταστήματς ή γραφείου για επαγγελματική χρήση).

Ο φόρος εισοδήματος, όμως, στην περίπτωση επιχειρηματικής δραστηριότητας είναι:

• (29%) και μείωση σε (28% από 01/01/2019) για νομικά πρόσωπα (Ο.Ε., Ε.Ε., ΕΠΕ, ΙΚΕ, ΑΕ κλπ νομικές οντότητες) και
• για ατομικές επιχειρήσεις βάσει κλίμακας όπως αναφέρεται παρακάτω

*Ο συντελεστής για το 1ο κλιμάκιο (0-20.000€) από 22% αλλάζει σε 20% – Από 01/01/2020

Φορολογικός σχεδιασμός

Σαφώς για τον ορθό φορολογικό σχεδιασμό κάθε ενδιαφερόμενου Φυσικού προσώπου εν δυνάμει ή υφιστάμενου διαχειριστή ακινήτων θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα προβλεπόμενα έσοδα  καθώς και προβλεπόμενες μειώσεις, γιατί αυτά καθορίζουν και το μέγεθος της φορολογίας του και δίνουν την εικόνα του αν είναι συμφέρουσα η εκμετάλλευση ως φυσικό πρόσωπο ή πρέπει να αναζητηθεί άλλος τρόπος εκμετάλλευσης.

Ενώ για τον ορθό φορολογικό σχεδιασμό κάθε ενδιαφερόμενου Νομικού προσώπου ή Ατομικής επιχείρησης εν δυνάμει ή υφιστάμενου διαχειριστή ακινήτων θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα προβλεπόμενα έσοδα,  τα προβλεπόμενα έξοδα καθώς και ο σωστός τρόπος αποτύπωσης και παρακολούθησης αυτών των εξόδων σύμφωνα με ότι ορίζει η ισχύουσα νομοθεσία προκειμένου να διασφαλιστούν οι δαπάνες αυτές.

Και στις δύο περιπτώσεις (είτε Φυσικού προσώπου είτε Νομικού προσώπου ή Ατομικής επιχείρησης) για την δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης επιτρέπεται η παροχή ενοικιαζόμενης κατοικίας μέχρι κλινοσκεπάσματα χωρίς λοιπές παροχές.

Προσοχή οι λοιπές παροχές οδηγούν την παροχή της υπηρεσίας της βραχυχρόνιας διαμονής σε επιβάρυνση ΦΠΑ και κατ’επέκταση υποχρεωτική επιχειρηματική δραστηριότητα καθώς και λοιπές υποχρεώσεις, ανάλογα με την περίπτωση, για απόκτηση σήματος ΕΟΤ.

Υποχρεώσεις Βραχυχρόνιων Μισθώσεων

Οι υποχρεώσεις και του Φυσικού προσώπου και του Νομικού προσώπου ή της Ατομικής επιχείρησης που ασχολείται με Βραχυχρόνιες μισθώσεις , για τις ανάγκες της εφαρμογής της ΑΑΔΕ, είναι η εγγραφή στο ΜΗΤΡΩΟ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ, η λήψη ΑΜΑ (αριθμού μητρώου ακινήτου) για κάθε ακίνητο που χρησιμοποιείται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω ψηφιακών πλατφορμών τύπου Airbnb, Booking κλπ, η ανάρτηση του ΑΜΑ/ανα ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες ή κάθε άλλο μέσο προβολής,  η ανάρτηση ΣΥΓΚΕΝΤΡΩΤΙΚΗΣ ΔΗΛΩΣΗΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ για περίοδο έως 31/10/2018/ανά ΑΜΑ ακινήτου έως 30 Νοεμβρίου 2018 και η ανάρτηση Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής ανά διαμονή/κράτηση ανά ΑΜΑ ακινήτου για περίοδο από 01/11/2018 και μετά με χρόνο λήξης υποβολής ανάρτησης έως 20 επόμενου μήνα από ημέρα αναχώρησης.

Κυρώσεις σε όσους ασχολούνται με βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της «οικονομίας του διαμοιρασμού» μέσω ψηφιακών πλατφορμών τύπου Airbnb, Booking, Homeway, Expedia κλπ:

• πρόστιμο 5.000€ ανά ακίνητο για μη ανάρτηση ΑΜΑ ανά ακίνητο και
• πρόστιμο ίσο ή διπλάσιο με το ποσό της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής για την περίπτωση μη υποβολής ή ανακριβούς δήλωσης ή
• πρόστιμο 100€ αυτοτελούς δικοικητικού προστίμου στην περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Είναι η φορολογία το μόνο που πρέπει να ληφθεί υπόψη από κάθε ενδιαφερόμενο Φυσικό πρόσωπο ή επιχείρηση;

Σαφώς και όχι. Σε κάθε περίπτωση όλοι οι ενδιαφερόμενοι, προκειμένου να αποκτήσετε ένα μερίδιο από την πίτα του τουρισμού και να το διατηρήσετε ανεξαρτήτως της αύξησης της προσφοράς στο χώρο του τουρισμού, οφείλετε να δράσετε και να αντιδράσετε, οφείλετε να κάνετε «το καλύτερο» για το δικό σας success story.

Ενδεικτικές προτάσεις:

• Φιλοξενία =«Feel like home – Νιώσε σαν το σπίτι σου» για τους επισκέπτες σας.
• Εξυπηρέτηση και καλή επικοινωνία = ευχαριστημένοι πελάτες / επισκέπτες = viral = θα το πουν σε άλλους + θα ξανά έρθουν.
• Διαφορετικότητα = κάντε τη διάφορα σε σχέση με τους ανταγωνιστές σας (π.χ. διαφοροποιείστε τους χώρους, πχ κάντε εκπλήξεις στους επισκέπτες σας μικρές αλλά που θα τους ξαφνιάσουν και μη ξεχνάμε όλοι είμαστε κάπου μέσα μας παιδιά και αγαπάμε τις εκπλήξεις κ.α.).
• Κανάλια πώλησης (ψηφιακές πλατφόρμες τύπου Airbnb, Booking κλπ)= βελτιώστε τη γνώση σας στη χρήση και αξιοποίηση των εργαλείων αυτών για καλύτερη προώθηση των ακινήτων σας και αύξηση των κρατήσεων σας.
• Επιχειρηματική σοβαρότητα και οργάνωση = βελτιώστε την ποιότητα υπηρεσίας σας= μήνυμα προς τους πελάτες/επισκέπτες σας : «πελάτη/επισκέπτη σου δείχνω την προσοχή που σου αξίζει».

Και ο όπως είπε και  Steve Jobs «Ο μόνος τρόπος για να γίνει καλή δουλειά είναι να αγαπάς αυτό που κάνεις»

Καλή επιτυχία στα επιχειρηματικά σας βήματα!

18.11.2018 /της Χρύσας Σωτηράκη, Λογίστρια–Φοροτεχνικός–Σύμβουλος επιχειρήσεων της ομάδας «LOLplus – Λογιστικές Ολοκληρωμένες Λύσεις» www.lolplus.gr

Δίνουμε σημασία στην λεπτομέρεια… γιατί η λεπτομέρεια κάνει τη διαφορά!

* Τ/Κ: 211-409 73 18 / email επικοινωνίας: info@lolplus.gr

• Η Airbnb δεν συνεργάζεται με την ΑΑΔΕ;;;

• Τι προσελκύει το αλλοδαπό επιχειρείν στην Ελλάδα;

• Πώς να γίνετε σπουδαίοι Πωλητές